L'Administration fiscale, dans le BOFIP publié le 10 août 2026, commente les modifications apportées par l’article 11 de la loi de finances pour 2026, qui a durci les conditions de maintien du report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI lorsque la société bénéficiaire de l’apport cède les titres apportés dans les trois ans suivant l’apport.
La réforme s’applique aux cessions des titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026, quelle que soit la date de l’apport initial. Une opération d’apport réalisée antérieurement peut donc relever des nouvelles règles si la holding cède les titres à compter de cette date.
La holding doit désormais réinvestir 70 % du produit de cession, contre 60 % auparavant. Ce seuil est apprécié sur le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais et charges directement liés à la cession. En présence d’un complément de prix, le seuil de 70 % s’apprécie sur le prix global, complément compris.
Parallèlement, le délai accordé pour réaliser le remploi est porté de deux à trois ans à compter de la cession.
Les activités de gestion par la société de son propre patrimoine immobilier ne sont pas éligibles au remploi, même lorsqu’elles présentent fiscalement un caractère commercial. L’administration vise expressément à ce titre les activités de location d’immeubles meublés ou équipés.
Le remploi ne peut donc pas consister dans la constitution d’un patrimoine immobilier destiné à être donné en location.
En revanche, une société exerçant elle-même une activité éligible peut acquérir, avec le produit de cession, des biens mobiliers ou immobiliers nécessaires à l’exploitation de sa propre activité. Ce n’est donc pas la nature immobilière du bien qui entraîne, à elle seule, son exclusion : il faut rechercher l’usage qui en est fait par la société.
Les autres modalités de remploi demeurent ouvertes, sous réserve de leurs conditions propres : prise de contrôle d’une société exerçant une activité éligible ; souscription en numéraire au capital initial ou à une augmentation de capital d’une société éligible, sans exigence de prise de contrôle dans cette hypothèse ; ou encore investissement par l’intermédiaire de certains fonds et véhicules de capital-investissement.
Les biens ou titres acquis dans le cadre d’un remploi direct doivent désormais être conservés pendant cinq ans, contre un an auparavant.
Cette nouvelle durée de conservation doit être prise en compte dans la structuration du remploi, notamment lorsqu’une cession ou une restructuration ultérieure est envisagée.
La réforme allonge également les délais applicables lorsque les titres de la holding font l’objet d’une donation et que le donataire en obtient le contrôle.
Le délai de conservation des titres reçus est désormais de six ans à compter de la donation, et de onze ans lorsque le remploi est réalisé par l’intermédiaire de certains fonds de capital-investissement.
Le donataire doit également conserver à l’esprit que le sort de la plus-value en report ne dépend pas uniquement de la conservation des titres reçus : le non-respect par la holding de son obligation de remploi peut également entraîner l’expiration du report entre ses mains.
Les commentaires administratifs conduisent enfin à s’interroger sur le traitement d’une activité para-hôtelière.
L’administration exclut expressément la location meublée ou équipée lorsqu’elle constitue une activité de gestion du propre patrimoine immobilier de la société. Elle admet, en revanche, l’acquisition d’un immeuble lorsqu’il constitue un moyen permanent nécessaire à l’exploitation de l’activité éligible exercée par la société elle-même.
Dès lors, qu’en est-il d’un appartement ou d’une villa exploité directement par la société avec de véritables prestations para-hôtelières ? S’agit-il encore de la gestion d’un patrimoine immobilier exclue du dispositif, ou l’immeuble constitue-t-il alors un moyen permanent d’exploitation d’une activité commerciale éligible ?
Le BOFiP du 10 août 2026 ne répond pas expressément à cette question. Elle mérite donc, à notre sens, une analyse particulière avant tout projet de remploi dans une activité para-hôtelière.
Sources : article 150-0 B ter du CGI ; article 11 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; BOFiP, actualité de doctrine administrative publiée le 10 août 2026.