Pour de nombreux professionnels libéraux, l’impôt sur les sociétés présente un avantage évident : il permet de conserver dans la société une trésorerie qui n’a pas encore supporté la fiscalité personnelle ni, le cas échéant, les cotisations sociales attachées à sa distribution.

Cette trésorerie peut alors être utilisée pour financer des investissements, notamment l’acquisition des murs du cabinet.

À l’entrée, le raisonnement est séduisant.

Mais il faut désormais regarder avec beaucoup d’attention ce qui se passe à la sortie.

L’IS facilite l’investissement… mais peut renchérir la revente

Lorsqu’un immeuble est détenu par une société soumise à l’IS, sa revente entraîne l’imposition de la plus-value au niveau de la société.

La plus-value est calculée par référence à la valeur nette comptable du bien. Or cette valeur a été diminuée au fil du temps par les amortissements pratiqués.

Plus l’immeuble a été amorti, plus la plus-value imposable peut donc être importante.

Contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers, il n’existe pas d’abattement pour durée de détention permettant d’effacer progressivement la plus-value.

Le vrai sujet : récupérer ensuite la trésorerie

Après la vente, le prix appartient toujours à la société.

Si le professionnel souhaite récupérer personnellement cette trésorerie, une distribution doit intervenir.

Or les règles sociales applicables aux travailleurs indépendants conduisent désormais à intégrer dans l’assiette sociale la fraction des dividendes excédant 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes inscrites en compte courant d’associé.

Le texte ne distingue pas selon l’origine du bénéfice distribué.

À ce stade, il serait donc imprudent de considérer que la distribution d’un bénéfice provenant de la vente des murs échapperait nécessairement aux cotisations sociales au seul motif qu’il trouve son origine dans une plus-value immobilière.

Le coût de sortie pourrait alors cumuler :

IS sur la plus-value + fiscalité personnelle de la distribution +, selon la situation du bénéficiaire, cotisations sociales sur une partie des dividendes.

Faut-il alors acheter les murs à titre personnel ?

La comparaison mérite d’être faite.

Acheter personnellement suppose souvent de sortir préalablement de la trésorerie de la société et d’en supporter immédiatement le coût fiscal et social.

Mais il est également possible d’utiliser cette trésorerie comme apport et de compléter l’acquisition par un emprunt personnel.

L’avantage est alors différent : le bien entre directement dans le patrimoine privé.

En cas de revente relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers, il n’y a pas de nouvelle distribution à organiser et des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer.

À retenir

L’IS peut donc permettre d’investir davantage à court terme, mais pas nécessairement de constituer à moindre coût un patrimoine personnel à long terme.

Avant d’acquérir les murs professionnels dans une société soumise à l’IS, il faut désormais comparer dès l’origine le gain de trésorerie à l’entrée avec le coût fiscal et social potentiel à la sortie.

Pour certaines professions libérales, une acquisition personnelle financée en partie par emprunt pourrait ainsi s’avérer plus lisible et plus sécurisée sur le long terme.

Compte tenu du caractère récent des nouvelles règles sociales, leur application aux différentes situations de sortie devra être suivie avec attention.